Los préstamos a promotores se caracterizan por ser aquellos que suelen otorgarse a los promotores inmobiliarios que requieren de cierto aporte económico con el propósito de financiar los proyectos de construcción pretenden realizar, de modo que se trata de un tipo de préstamo cuyo importe se encuentra destinado al desarrollo del proyecto desde el comienzo o para la culminación del mismo, y de tal manera que los promotores tengan la oportunidad de cumplir totalmente con los plazos de construcción previamente establecidos.
Pero esta clase de préstamos han experimentado cambios considerables desde que salieron al mercado del financiamiento hasta la actualidad, y desde el último trimestre del 2020, los requisitos para la concesión de préstamos a promotores se comenzaron a endurecer.
En este sentido, el hecho de que la banca tradicional decidiera endurecer en gran medida las condiciones y requisitos a cumplir para acceder a la financiación para promotores, y que al mismo tiempo tomara la decisión de no financiar las primeras etapas de los proyectos, representa un gran inconveniente para los promotores tanto de pequeño como de mediano tamaño, quienes no disponen de suficientes fondos para sus proyectos.
¿Por qué los bancos endurecen los préstamos a promotores?
Las entidades bancarias endurecen los préstamos para promotores, especialmente, a causa de la denominada “crisis del ladrillo”.
Hoy en día es común encontrar construcciones a medio hacer, al igual que edificios que no logran venderse sobre plano debido a que existe excedentes de vivienda. Sin duda, la crisis se encuentra afectando a los diversos sectores, y en este caso, genera que tanto las casas como los pisos ya no resulten muy sencillos de comprar, vender y en consecuencia, de construir.
De modo que resulta evidente que los bancos tomaran la decisión de complicar las condiciones para conceder préstamos a promotores, dado que los mismos ya no representan un valor seguro, y es que es necesario tener presente que las entidades bancarias también consisten en un negocio que, al igual que cualquier otro, pretende obtener algún beneficio.
Los créditos bancarios son otorgados debido a que la entidad saldrá ganando; por lo que al no poder garantizar esto, es muy probable que no proporcionen el préstamo solicitado, o que no lo hagan de forma tan sencilla.
De hecho, hoy en día los bancos se encuentran otorgando préstamos e hipotecas que ya, desde el comienzo de la firma, son amortizados en capital e intereses (con la firma de la letra pequeña).
De igual manera, cabe señalar que actualmente, el temor generado por los riesgos que representa la crisis económica causada por la pandemia de Coronavirus ha hecho que la las entidades bancarias tomaran la decisión de endurecer la concesión de los créditos dirigidos al financiamiento de las obras enfocadas a la construcción de viviendas, es decir, los denominados préstamos a promotor.
Cabe mencionar que si bien estos recursos son utilizados por las promotoras con el fin de hacer frente a las obras de edificación incluidas en sus proyectos, lo cierto es que para poder ser otorgados por las entidades bancarias, es preciso que las promotoras inmobiliarias cuenten con un nivel de preventas de los inmuebles construidos, y dicho nivel se ha endurecido de forma considerable durante los últimos meses, alcanzando alrededor de 40-50%.
La consecuencia directa de dicho endurecimiento consiste en que las obras ahora suelen demorar más tiempo en arrancar y, aparte de eso, se llega a poner incluso en riesgo a los proyectos que han sido lanzados a nivel comercial, pero los cuales no logran cumplir con los requisitos establecidos por la banca.
La operativa del sector se trata de que, después de que la promotora inmobiliaria logra disponer de un suelo en el cual realizar su proyecto de construcción, lanza la promoción del mismo a nivel comercial con el fin de atraer posibles clientes.
Antiguamente y de manera general, las entidades bancarias solían otorgar los préstamos a promotores que tenían alrededor del 30% de los inmuebles reservados o prevendidos.
Sin embargo, ahora, al endurecerse las exigencias, los promotores requieren un mayor número de meses para poder vender dichos inmuebles, lo cual termina retrasando el desarrollo del proyecto.
Y en ciertas ocasiones, especialmente al tratarse de pymes que únicamente disponen de una opción de compra sobre el terreno, este retraso podría llegar a causar tanto la pérdida de la parcela como la anulación del proyecto.
¿Qué les ocurrió a los préstamos para promotores?
En medio del boom inmobiliario, fueron otorgados múltiples préstamos a promotores, y en ciertos casos, esos créditos no eran correctamente analizados por la banca antes de ser concedidos, por lo que solían ser otorgados prácticamente sin establecer ningún tipo de condiciones previas.
Sin embargo, de forma automática luego del estallido de la crisis, dichos productos dejaron de facilitarse totalmente.
Dentro de un contexto apoyado por la cultura popular de la propiedad, tenía más valor disponer de un inmueble propio que alguna otra alternativa; esto causó que numerosas promotoras desarrollaran grandes promociones residenciales y tras alcanzar el pico más alto, quedaron pendientes de absorción, generando un excedente de oferta (suelos, residencias, propiedades comerciales, parques industriales, etc.) que para la demanda no es posible asumir, por lo que la banca empezó a asumir dicho excedente inmobiliario.
Con la recuperación económica y el cambio de ciclo, se fomentó el regreso de los préstamos para promotores; no obstante, las nuevas condiciones establecidas para su concesión disminuyeron en el campo de quienes pueden tener acceso a dichos préstamos.
